Bauzinsen aktuell﹘sinken die Zinsen weiter?
Die zuletzt deutlich gefallenen Bauzinsen werden vorerst weder auf die Tiefstände von 2021 noch auf das Zwölf-Jahres-Hoch vom Herbst 2023 zurückkehren. Vielmehr prognostizieren Marktbeobachter für 2024, dass die Bauzinsen auf dem derzeitigen Niveau zwischen 3 und 4 Prozent verharren.
Das Wichtigste in Kürze
- Marktkenner erwarten bei den Bauzinsen für das Jahr 2024 eine Seitwärtsbewegung. Demnach sollen sich die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen in einem Bereich zwischen drei und vier Prozent bewegen.
- Wer demnächst bauen oder kaufen will, sollte beim jetzigen Zinsniveau eine möglichst lange Sollzinsbindung vereinbaren, um sich gegen das Risiko steigender Zinsen und damit höherer Monatsraten abzusichern.
- Das aktuelle Zinsniveau ist auch eine Gelegenheit, vergleichsweise günstige Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen abzuschließen.
Aktuell liegen die Bauzinsen für ein zehnjähriges Darlehen bei rund 3,5 Prozent. Das ist zwar erheblich mehr als während der historischen Tiefstände 2021, als die Bauzinsen unter 1 Prozent gesunken waren. Doch es ist auch spürbar weniger als noch im November 2023, als mit 4,23 Prozent ein Zwölf-Jahres-Hoch erreicht war. Seit diesem Peak sind die Bauzinsen um 0,7 bis 1 Prozentpunkte gefallen.
Die Ursache für den Zinsrückgang ist das Abflauen der Inflation. Aus diesem Grund ließ die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen seit September 2023 unverändert﹘nach zuvor zehn Anhebungen in Folge binnen 14 Monaten. Da der EZB-Rat mit weiterhin rückläufigen Inflationsraten von durchschnittlich 2,3 Prozent für 2024, 2,0 Prozent für 2025 und 1,9 Prozent für 2026 rechnet, ist an den Kapitalmärkten die Erwartung groß, dass die EZB das aktuelle Leitzinsniveau in diesem Jahr beibehält oder sogar senkt.
Dementsprechend werden sich auch die Bauzinsen seitwärts oder leicht rückläufig entwickeln. Große Darlehensvermittler wie Dr. Klein und Interhyp sehen die Zinsen für die kommenden Monate in einem Korridor zwischen 3 und 4 Prozent, mit einer Tendenz in Richtung 3 Prozent.
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Aktuelle Bauzinsen auf einen Blick
| Zinsbindung des Darlehens | Effektiver Jahreszins p.a. | Monatsrate |
| 5 Jahre | 3,15 % – 3,87 % | 429 € – 489 € |
| 10 Jahre | 3,07 % – 3,74 % | 423 € – 478 € |
| 15 Jahre | 3,20 % – 3,90 % | 433 € – 492 € |
| 20 Jahre | 3,35 % – 4,04 % | 446 € – 503 € |
| 25 Jahre | 3,43 % – 3,99 % | 453 € – 499 € |
Zinsdelle für Baufinanzierung nutzen
Neben den Leitzinsen sind die Renditen von Bundesanleihen ein wichtiger Indikator dafür, dass die Bauzinsen auf dem jetzigen Niveau einen Boden gefunden haben. Denn die Bauzinsen folgen auch dem Anstieg oder Rückgang der Anleiherenditen. Letztere hatten im Oktober 2023 einen Zwölf-Jahres-Peak erreicht, fielen aber im Dezember deutlich und zogen die Bauzinsen nach unten. Seit Dezember 2023 sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen allerdings um rund 0,4 Prozentpunkte (Stand 21. März 2024) gestiegen. Auch das ist ein Zeichen dafür, dass sich die Bauzinsen auf dem jetzigen Niveau stabilisieren und nicht weiter sinken.
Dieses Zwischentief – Experten sprechen auch von Zinsdelle oder Zinstal – bietet eine Gelegenheit, um in den kommenden Monaten eine vergleichsweise günstige Baufinanzierung abzuschließen oder sich das jetzige Zinsniveau für Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen zu sichern. Auf ein weiteres Absinken der Bauzinsen zu hoffen, könnte sich als teurer Fehler erweisen. Denn die vom Markt erwartete Leitzinssenkung durch die EZB ist in den aktuellen Bauzinsen bereits eingepreist. Zudem besteht die Gefahr, dass durch die hohen Tarifabschlüsse in vielen Branchen die Inflation zurückkehrt und erneute Leitzinserhöhungen nötig werden.
Zinsen im historischen Vergleich niedrig
Somit bietet die momentane Zinsdelle vergleichsweise gute Finanzierungsbedingungen, erst recht, wenn dabei Fördermöglichkeiten ausgeschöpft werden. Auch wenn die Bauzinsen derzeit deutlich über den Tiefständen von 2019 bis 2021 liegen, sind sie mit aktuell rund 3,5 Prozent im historischen Vergleich immer noch niedrig. Im Juni 1980 lagen die Zinskosten für zehnjährige Immobilienkredite bei 9,5 Prozent, im Juni 1990 bei 9,0 Prozent und im Juni 2000 bei 6,0 Prozent.
Hinzu kommt, dass die Immobilienpreise wegen der deutlich eingebrochenen Nachfrage etwas zurückgegangen sind. Durch diese Entwicklung in Kombination mit den entspannteren Zinskonditionen ist ein Immobilienkauf oder -neubau in diesem Jahr leichter zu realisieren als noch 2023. „Wer seine Kaufentscheidung getroffen hat, sollte im ersten Halbjahr die Zinstäler nutzen und konkrete Verhandlungen führen“, rät Oliver Adler, Immobilienexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall. „Denn aus heutiger Sicht sind EZB-Zinsschritte voraussichtlich ab Mitte 2024 möglich. Gleichzeitig wächst die Gefahr, dass die Immobilienpreise dann parallel wieder steigen, weil die Nachfrage weiter anzieht.”
„Denn aus heutiger Sicht sind EZB-Zinsschritte voraussichtlich ab Mitte 2024 möglich. Gleichzeitig wächst die Gefahr, dass die Immobilienpreise dann parallel wieder steigen, weil die Nachfrage weiter anzieht.”
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Häufig gestellte Fragen zu Bauzinsen
Die Monatsraten für einen Baukredit setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit den Zinsen werden die Kreditkosten bezahlt, mit der Tilgung das Baudarlehen beglichen. Sind die Zinsen relativ niedrig, empfiehlt es sich, die übliche anfängliche Tilgung von 1 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr auf 2 oder 3 Prozent zu erhöhen. So lässt sich das Darlehen erheblich schneller zurückzahlen und die Summe an Zinszahlungen deutlich reduzieren.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich immer dann, wenn der aktuelle Zinssatz unter dem langjährigen Durchschnitt liegt und ein Zinsanstieg erwartet wird. Mit einem Forward-Darlehen kann sich der Immobilienkäufer bis zu 60 Monate vor Ablauf seines Darlehensvertrags die Zinsen von heute für den Anschlusskredit sichern. Beim aktuellen Bauzinsniveau von rund 3,5 Prozent ist ein Forward-Darlehen durchaus sinnvoll. Es sollte mit einer langen Zinsbindung abgeschlossen werden, um gegen spätere Zinsanstiege abgesichert zu sein.
Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die Hausbank einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung vorlegen. Es empfiehlt sich aber, bereits bis zu zwölf Monate vorher in Ruhe die Konditionen anderer Kreditinstitute zu vergleichen. Denn nicht immer bietet die Hausbank die günstigste Anschlussfinanzierung an. Auf Portalen unabhängiger Vermittler wie Dr. Klein, Interhyp oder Baufi24 können alternative Angebote unverbindlich und kostenfrei angefordert werden.
Durch die 2023 gestiegenen Bauzinsen sind die Nachfrage nach Immobilien und deren Preise zurückgegangen. Laut der Immobilienmarktforschungsgesellschaft vdp Research ist der Rückgang inzwischen vorbei. 2024 sollen die Preise eher seitwärts tendieren, ab 2025 wieder steigen. Auch McMakler Reseach sieht ein Ende der Marktabkühlung. Eine Auswertung des Immobilienmarktanalysten ergab, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien das zweite Quartal in Folge gestiegen ist. Die Analysten erwarten ein Anhalten dieses Trends.
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